过去二十年，房价几乎是“一路涨着”过来的，房地产创造了数不清的财富。这也使得那些早买房、多买房的人，都赚得盆满钵盈。
更有甚者，凭借投资炒房，凭借棚改拆迁，早早就实现了财富自由。尤其是最近十年，大多数一二线城市的房价涨幅都不低于10倍，有些国家中心城市的核心区域，房价年涨幅更是超过了20%。正因为此，数以万计的国人，才单纯地以为房价是“只涨不跌”的。
然而进入到2021年后，楼市却走出了和往年截然不同的画风，给了所有信奉房价“只涨不跌”的人一记响亮的耳光——在开年短暂的“小阳春”之后，楼市调控就如疾风骤雨一般袭来。进入下半年，市场更是以“降温”为主旋律。尤其是9月之后，房地产行业更是迎来了过去十年未有之大变局：新、二手房成交量大降，9月份，受监测的70城中，新房下跌的城市有43个，二手房下跌的城市有53个。
此外，根据58安居研究的报告，6-9月份，一二三线城市的“房产经纪人信心指数”已经“4连跌”，9月底，经纪人信心指数仅为95.6，创过去十年最低水平。很多专家都观点一致地认为，当前的房地产行业已经彻底“入冬”了。
短短半年时间，房地产行业就发生了翻天覆地的变化。重点要说明的是，站在普通刚需购房者的立场，最近一段时间，楼市还释放了三个显而易见的“好消息”：
第一，房价真的降了，专家还预测，这一轮房价“降价潮”或持续到明年。
房价真的降了，这已经没什么好争议的了。我们说两组数据，大家就会有直观感受：第一、根据中国房价行情网的数据，9月份全国商品房销售额为15748亿元，销售面积16139万平米，由此算得出，9月份全国新房平均售价为9757元/平，较今年一季度末的最高点10658元/平，下降了901元，降幅高达8.4%；第二，根据中国指数研究院发布的数据，10月份，全国百城二手房价格更出现了“年内首跌”——59个城市二手住宅价格环比下跌，数量为年内最高。值得一提的是，四大一线城市“北上广深”二手房全部下跌：深圳连跌7个月，上海连跌3个月，广州连跌2个月，北京首次下跌。
房价重回万元以内，对于普通购房者来说，的确是一大好消息，因为这意味着购房开支将大大节省。与此同时，更代表着很多人心心念念的“调控把房价打趴下”的美好愿景，也终于实现了。
降价是暂时的，还是会持续下去？经济学家汪涛给出了预测，随着调控继续紧绷，叠加房地产税等长效机制加速落地，会拖累市场情绪走弱，今年四季度和明年全年房地产活动会持续下跌，具体表现是房企销售业绩大幅下滑，房地产投资总额下降，部分城市新二手房量价齐跌。换句话说，从11月份起，楼市会延续“降价潮”，这意味着普通刚需买房可能会更轻松。尤其是供应量大、人口外流和老龄化严重的三四线城市、县城，未来一段时间，房价下跌的压力更大。
第二，利率下调，楼市步入“买方市场”，购房成本大幅减少，刚需买房会更轻松。
资料显示，今年10月份商品房贷款利率第一次出现“普降”了。换句话说，楼市终于迎来了“降息潮”。根据贝壳研究院的数据，10月份，受监测的90个主流城市中，首套房贷款平均利率为5.73%，二套房为5.99%，这两项数据环比都下滑了1个基点。其中超过20个城市房贷利率出现了明显下降。以成都为例，首套房的房贷利率最低降到了5.613%，与此前的6.25%相比，下调幅度高达9%之多。
商品房贷款利率下降，尤其是首套房下降，体现了对刚需的保障：一方面，只有想上车的刚需人群，对首付比例和利率才会格外敏感，有钱人名下都有多套房，并不太依赖于首付、贷款利率；另一方面，利率下调，对刚需购房者来说，是实打实的购房成本的减少。以贷款100万计算，房贷利率6.25%和5.61%，月供相差410元，利息总额相差14.76万元，这意味着刚需买房变得更轻松了。事实上，利率下调也非常符合“房住不炒”的主基调。
此外，当前的楼市也步入了“买方市场”。买方市场亦称“买主市场”，是“卖方市场”的对称，指商品供过于求，卖主之间竞争激烈，买主处于主动地位的市场。简单直接地说就是，当前时期是购房者拿着钱挑客户、挑开发商。
楼市迎来“买方市场”有两个征兆：第一、以开发商为主的卖方开始着急了，不仅铺天盖地上广告，各种渠道营销，而且采取了“以价换量”的销售策略。
内部人士透露，9月份百强房企中，采取“打折促销”销售策略的占比超过90%，其中三四线城市很多项目的降价幅度都超过了15%，而且部分资金链紧张的开发商，降价幅度更达到了30%；第二、开发商开盘去化周期拉长，销售额大幅下滑。
易居研究院数据显示，9月份，百强房企中有近八成业绩下滑超过30%，其中有不少于10家房企9月份的销售额环比跌幅高达80%。
第三，地卖不掉了，一线城市流拍率超50%，地价预期严重不足，未来两年房价整体将呈现下降趋势？
截止到10月底，第二轮集中供地的22个城市中，除郑州和宁波外，均以全部结束。从结果来看，非常不理想。用5个字来形容就是“地卖不掉了”。具体来说，第二轮土拍较第一轮明显出现了降温，这体现在三个方面：出让金大幅下降、流拍率创新高、溢价率走低。
出让金大幅下降：根据中指数据，2021年1-9月全国300城住宅用地出让金同比下降4.8%，其中三季度同比降幅达到36.6%。三季度，全国土地出让收入同比下降9.6%，其中8月、9月单月同比分别下降17.5%和11.2%；
流拍率创新高：截至10月17日，第二轮土地集中供应的挂牌地块822宗，流拍地块266宗，流拍率高达32.4%。连一向火热的北京、广州、杭州流拍率都超50%；
溢价率走低。2021年1-9月，全国300城住宅用地平均溢价率为14.8%，较去年同期下降1.3个百分点，其中9月平均溢价率为4.1%，较去年同期下降10.8个百分点。其中长沙、重庆等多个城市均出现了多宗地块以底价成交的现象，溢价率为0%。
土地市场为何也出现了“量价齐跌”的罕见景象？专家分析认为，主要还是在房地产金融收紧、监管趋严的背景下，房企的购地能力和购地意愿在下降。
众所周知，土地市场是楼市的“晴雨表”。目前土地市场的急剧遇冷，房地产市场罕见出现下行，基本上为未来两年的房价下行埋下了伏笔。此外，土地大量流拍，不仅会影响房企的下一轮拿地，更会加大新房项目的销售回款难度。
楼市释放三个“好消息”，11月起买房会更轻松吗？对此，国家发声定调了——10月21日，央媒经济观察报发表《银保监会谈保障刚需群体信贷需求：银行个人住房贷款中有90%以上为首套房贷款》文章刊登了国家银保监会的态度：保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持；维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。
专家刘晓博分析解读认为，国家银保监会亮明“保障刚需”的态度，简单来说就是发声定调了“11月起刚需买房会更轻松”——为千千万万的中低收入人群降低贷款首付比例，以及下调首套房的商业银行贷款利率，这两个措施最终的结果，说白了就是帮助经济实力不够的普通刚需节省资金，让他们得以成功购房。
在专家看来，叠加未来房价步入“降价通道”，再加上开发商可能面临债务问题，而不得不打折销售，所以对于购房者来说，这是买房更轻松的表现——真正有需求的购房者，不仅能享受到国家政策带来的减轻购房资金压力的实惠，还可能“捡到大漏”。
楼市释放三个“好消息”，但心酸的是，有人开始“弃房断供”了
面对市场接踵而至的“好消息”，有人开心地飞起，有人却一点也高兴不起来。更让人心酸的是，有人甚至已经开始“弃房断供”了。弃房断供的直接证据就是今年以来“法拍房”的数量激增——资料显示，今年1-10月份，全国法拍房数量增加了60万套，其中阿里法拍网的数量最多，增加了近45万套。
据阿里法拍网大数据分析总监透露，法拍房中有38.5%是因为还不上贷款而断供，也就是我们所说的，业主主动弃房断供。换句话说，今年前十个月全国“弃房断供”的数量大概有23万套之多。此外，易居研究院总监严跃进透露，今年以来，上海杭州深圳等大城市的法拍房数量明显增多，而且很多还是昂贵的豪宅类项目，毫无疑问，这就是个体现金流断裂之后弃房断供的典型现象。
有人可能会问，到底什么样的人才会“弃房断供”？为什么自己身边看不到这样的案例？这其实很好理解，我们身边的大多是普通的刚需族，一般来说都是一大家子养一套房子，这套房子更是一个家庭财富的象征，所以不管日子多难过，也不可能让其断供。
通过对二三线城市今年上百起断供房的案例进行分析，专家得出结论，断供多为两种情况：第一是房价明显下跌的城市，比如燕郊，房子在降价后市场价没有银行贷款多，这种情况下，业主会主动弃房断供，因为这样才是止损的最好办法；第二是资金链断裂的业主，企业经营不善、工作变动、家庭变故等，导致的资金链无法周转，不得不弃房断供。
笔者身边就有一个真实的案例。受教育行业“双减”影响，笔者的这位朋友从5月份就失业了，到现在还没找到工作。每月背负着近10000元银行贷款，家里亲戚朋友在其买房付首付款时就已经借了个遍，现在资金链告急，已经有断供的想法了。
此外，银行层面释放的数据也佐证了今年“弃房断供”高发的事实——东方财富网报道，今年以来房地产贷款不良率持续上升，全国24家商业银行上半年不良贷款规模超1000亿，相比2020年末的808.95亿元，增长了36.71%。
不仅如此，专业人士透露，未来银行业房地产贷款不良率还会持续上升，“弃房断供”的剧情还会继续上演。原因主要有两个：其一是调控紧绷不松，尤其是信贷政策偏紧，让很多资金不充裕的人，更雪上加霜了；其二是未来半年到一年，房地产市场仍会处于“降价周期”，这意味着部分城市的房价可能会继续回调。房价不涨或下调，对于炒房投资客来说就是亏损，这种情况下，那些被高位套牢的持房者，就只能弃房断供了。
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发表于 2021-11-23 09:19:25
