本判决书全文虽然较长
但对小区业主很有借鉴意义
廊坊经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2023）冀 1091 民初 2642 号
原告：廊坊开发区东方大学城香榭里舍小区业主委员会，住所地：河北省廊坊经济技术开发区香榭里舍小区。
负责人：***，业委会主任。委托诉讼代理人：***，男，廊坊市广阳区时代法律服务所法律工作者。
被告：廊坊恒途物业服务有限公司开发区分公司，住所地：河北省廊坊经济技术开发区东方大学城毕升路香榭里舍小区物业办公室。负责人：***，经理。
委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。
原告廊坊开发区东方大学城香榭里舍小区业主委员会（以下简称业委会）与被告廊坊恒途物业服务有限公司开发区分公司（以下简称恒途廊开公司）合同纠纷一案，本院于 2023年7 28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告业委会的负责人***、委托诉讼代理人***、被告恒途廊开公司的委托的诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
业委会向本院提出诉讼请求：
1.判令原告与被告解除物业服务合同关系，被告退出原告小区；
2.判令被告向原告返还小区公 共区域的停车位收益（暂计算至 2023 年 4 月 15 日）656640 元 及利息（自 2019 年 4 月 15 日起至判决应当给付之日止，按银行 同期贷款利率计算）；
3.判令被告依法公示小区公共区域的广告 收益（电梯内、公摊区域内、门口等）并依法分配；
4.判令被告 因损坏小区的公共设施及草坪进行恢复，并依法对小区内消防系 统进行维修、完善消防设施，保证正常使用；
6.返还原告的各项财产，配合相应的产权过 户（变压器、物业用房、监控设施、相关文件及图纸等）；
7.判决之日起七日内返还被告预收的2023年5月10 日起的物业费 车位费等；
事实和理由：原告业委会与被告廊坊开发区恒途物业服务有限公司（以下简称廊开恒途）于2017年5月1 日签订《物业服务委托合同》，合同期限5 年，即2017年5月1日起至2022 年5月2日止。按照我国民法典和物权法的规定，被告收取的车位费、公共区域的广告收益（电梯内、公摊区域内、门口等）、小区公共区域内租赁的摊位收益、部分通讯运营管理费、自制售 水机运营收益等费用依法应属于业主共有，应依法分配。原告粗略计算：自 2019年4月15日至2023年4月14日小区停车位收益656640 元、物业管理用房租金 5000 元，公共区域广告收益应当分配，因损坏小区的公共设施及草坪应进行恢复，消防系统应 维护并保证正常使用。被告应自 2022年5 月2 日依法撤离现小区，双方终止服务合同关系，但被告未履行合同约定的返还原告各项财产的义务。原告小区 2023 年成立的新一届业委会于 2023 年3月28日向恒途公司以书面形式告知重新选聘物业服务公司的决定，并在居委会的监督下于2023年4月18日至2023年4月27 日成功举行业主大会，大会投票决定选聘上海永升物业管理有限公司廊坊分公司（以下简称永升公司）为本小区下一期物业服务公司，并于2023年4月27日将大会投票结果按规定在小区内进行公示，且公示期内没有业主提出异议，投票结果决议正 式生效。
恒途公司辩称，不认可原告主体资格，因被告未接到任何通知证明现业委会人员能代表本小区业主，对于现业委会成员的变化被告具有知情权，然而被告并不知情，故不同意原告诉求。原告的起诉对象也有错误，原告所诉被告为廊开恒途，但现香榭里舍小区的物业服务单位为恒途廊开公司。被告自廊坊市恒泰物业服务有限公司（以下简称恒泰物业）承接原告所在小区的物业服务，虽然约定开始服务时间为2017年5月3日，但实际直至2019年4月15日才正式接管小区物业服务，根据合同约定的5年服务期限，实际到期日应为 2024年4月15日。另外原告的换届调整被告不知情，通过其提交的文件看，其换届成立程序不合法， 其重新选聘物业公司的组织程序也不符合民法典关于应由专有面积占比三分之二的业主且人数占比三分之二的业主参与表决的法律规定，其主张的各项费用也没有事实及法律依据，故应驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行庭审质证，就相关证据和事实认定如下：
原告业委会与廊开恒途于2017年5月1日签订《香榭里舍 小区物业服务合同》，约定原告委托廊开恒途为香榭里舍小区提供物业服务，期限为 2017 年5月3日至2022年5月2日。
2019年3月，廊开恒途进行公司变更登记，名称变更为 坊恒途物业服务有限公司（以下简称廊坊恒途）。2019 年4月26日，廊坊恒途登记设立恒途廊开公司，营业场所登记为河北省廊 坊经济技术开发区东方大学城毕升路香榭里舍小区附属用房物业办公室，同日向时任业委会发送《公函》，向业委会告知设立分公司情况。
廊坊经济技术开发区社会发展局、廊坊经济技术开发区东方之珠社区居民委员会出具的证明显示，香榭里舍小区规划户数518户，业主人数500人。2023年2月6 日，在社区居委会的指导和监督下，经召开业主大会，成立了新的业主委员会。
2023 年3月28日，原告向被告发出《关于的到期通知函》，告知被告业委会拟召开业主大会重新选聘物业 服务公司。2023年4月27日，业委会发布《香榭里舍小区业主 大会投票结果公示》，称该小区经业主大会投票，选聘永升物业为该小区提供物业服务。小区518户中参与投票349户，同意票319票，不同意票1票，弃权票27票，作废票2票。2023年5月5日，原告向被告发出《关于香榭里舍物业退场交接告知函》， 通知被告于2023年5月 8日上午9时至2023年5月10日上 9 时与业委会办理物业用房、设备设施及相关资料及费用的交接手续。2023年 5月10日，业委会向廊坊经济技术开发区的社会发展局、住房和规划建设局、东方之珠社区居民委员会发出《关 于小区更换物业的说明告知函》，向被告发出《关于恒途物业未如期退场交接的风险告知函》。
本院认为，本案的争议焦点一是双方主体是否适格，二是原告主张解除案涉物业服务合同依法应否支持，三是原告主张被告返还停车位收益、公共区域广告收益、支付办公用房租金、超期收取的物业费等费用的事实法律依据，四是原告主张被告修复和返还各项财产的事实法律依据。
原告提交的社会发展局、东方之珠社区居委会开具的证明显示，新的业委会系在社区居委会指导监督下成立，已在公安机关进行备案，原告主体身份适格；被告身份经查询可知，案涉物业服务合同乙方廊开恒途系被告设立单位廊坊恒途变更前名称，廊开恒途公司名称变更为廊坊恒途后，又设立恒途廊开公司为分公司，而后通知原告由恒途廊开公司专门负责香榭里舍小区物业服务工作。因恒途廊开公司系廊坊恒途的分支机构，不影响原物业服务合同相关主体的法律地位。因开庭前法庭和原告均不知晓廊开恒途公司变更事宜，开庭中了解情况后，原告认可变更被告为恒途廊开公司，不违反法律规定，被告主体身份亦适格。
原告与被告签订的《物业服务合同》，明确约定了委托服务区间，虽然存在与恒泰物业交接各项手续及财产的问题，但不影响物业服务工作的开展，也不必然导致服务区间的延长。合同约定的服务期限届至后，该合同变为不定期物业服务合同，当事人可以随时解除合同，但依法应当提前 60 日书面通知对方。本案中，原告于2023年3月28日通知被告拟重新聘任物业公司，性质即为解除合同的通知。此后原告依照法定程序召开业主大会聘任永升物业为新的物业服务单位，但2023年5月5日通知被告办理交接手续不符合法律规定，本院确认2023年5月28日原告的解除通知生效。被告辩称原告重新聘任物业服务企业的业主参与率不符合法律规定，但其述称香榭里舍小区业主户数 547 户与社会发展局出具的证明材料（518 户）不符，其抗辩意见本院不予支持。因双方之间就是否解除合同存在争议，故本院判令被告 撤出香榭里舍小区的截止日前，被告仍应履行物业服务职责，截止被告退出小区之前的物业费，业主仍应当依法向被告交纳。
原告主张被告返还小区公共区域停车位收益，但从原告与被告签订的《物业服务合同》和被告与业主签订的《地上停车服务协议》内容看，收费性质为“停车位服务费”而非车位费，服务内容在停车服务协议中作了明确约定。庭审中，双方均未提交该小区建设规划中对停车位的定性，原告可核实车位性质后，结合核实情况另行依法主张，该项诉求本案中暂不予支持。
原告主张的公共区域广告收益，因未提交该小区公共区域有商业广告存在的事实依据，本院不予支持；
原告主张被告对小区内损坏的消防系统、公共设施及草坪进行修复，但从被告与原 及恒泰物业办理的交接资料中可知，案涉小区为老旧小区，早在被告接手该小区前，就已存在草坪斑秃、设备设施失修、消防系 统存在隐患等大量问题，设施的损坏并非被告造成，且被告申请动用公共维修基金对上述设施进行修复的建议，最终因未达到业主签字数量标准而未实施，被告基本尽到了物业服务职责，原告该项诉求本院不予支持；
原告要求被告支付物业管理用房的租金5000元，没有事实法律依据，本院不予支持；
原告主张的被告超期收取的物业费和车位费，因并未核实户数和金额，可在后续交接工作中核实确认，如有争议另行主张；
原告主张被告配合办理相关财产如变压器、物业用房、监控设施、小区相关文件和图纸等的移交过户，系被告的附随义务，被告应予配合。
被告称变压器、监控设施系其出资从上任物业公司过户或者自己投资建设,不属于小区配套设施，但变压器的转让无相关证据证明，监控设施金额不大，属于被告经营中的必然投入，故其抗辩理由本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、 第二百七十八条、第九百四十八条、第九百四十九条、第九百五 十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：
一、依法确认原告廊坊开发区东方大学城香榭里舍小区业主委员会与被告廊坊恒途物业服务有限公司之间的《物业服务合同》自2023年5月28日解除，被告于本判决生效之日起三十日内与原告办理公共设施、物业管理资料的交接手续，交接后退出香榭里舍小区；
案件受理费 10416.40 元，由原告负担 5000 元，被告负担 5416.40 元，于本判决生效后十日内交纳。
来源：环京视点
发表于 2024-6-19 16:53:26