楼市最热闹的“金九银十”开始了，但不同以往，这几年的“金九银十”普遍比较惨淡。今年的“金九银十”成色如何？业界普遍不看好，甚至有人还用了“最惨烈”来形容。
业界的悲观情绪完全可以理解，这跟最近楼市的一个重大政策有关。广州新近出台的“二手房指导价”，96个楼盘的官方指导价直接降了30%以上，受此影响的绝不止仅是二手房，新房市场势必也会做出反应。
此外，毗邻广州的深圳，最近也很“惨”。除了政策层面，市场端二手房的成交量直接陷入了“冰点”，8月成交量不足2000套，这是近十年以来的新低。深圳一直是全国楼市的“龙头”，这样的表现，也难免会让人们产生悲观情绪。
其实，如果抛开短期因素来看今后楼市的“分化逻辑”，这种悲观情绪完全没有太大必要。笔者认为，今年这个“金九银十”，两类人可以买房，一个区域值得重点关注。
还是先来看一下重大政策对楼市的分化影响。
近期最重要的还是广州的“二手房指导价”，这个政策的重点还是在价格上。公布的96个楼盘，官方给的指导价普遍下调了30%以上，如果银行严格按照这个“指导价”来执行信贷政策的话，那么无疑是给各类投资客判了“死刑”，也不可避免的会波及到刚需。
广州是否会按照“指导价”执行信贷政策呢？大概率会！你看旁边的深圳，不就这么办的嘛？
另一个“重点”可能更让你战栗！目前全国已经有9个城市在执行“二手房指导价”，分别是：深圳、上海、合肥、西安、宁波、绍兴、成都、无锡、广州。
细心的你，一定发现了两个现象：一个是一线城市北、上、广、深，三城已经“沦陷”；一个是一些三四线也加入了。对，不仅楼市涨跌在“分化”，调控政策也在“分化”。作为一线城市的北京不调，三四线的绍兴却调起来了。
这就是这次调控区别于以往的地方，哪里就涨调哪里，以后，哪里跌也会调哪里，当局要的是一个“稳”字，稳涨或稳跌都可以，核心及热点城市稳涨概率大，三四五六线或冷门城市稳跌概率大。
北上广深，4个一线城市，3个已经“沦陷”，反过来也说明另一个比较安全，是值得关注的区域。
虽然调控力度不强，但北京二手房网签的情况也不容乐观。8月北京二手房成交15942套，环比7月再降10%，连续5个月下跌。
那么，今年的 “金九银十”，北京的成交量会上来吗？
“金九银十”是开发商推盘的“盛宴”，没有开发商的密集推盘，又哪儿来的“金九银十”呢？金九银十的“成色”如何，关键看开发商的推盘意愿，而开发商的意愿要看他们的业绩状况。
看数据。据克而瑞统计显示，8月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期，近七成企业单月业绩同比降低，其中26家同比降幅大于30%。
其中，前30位的头部房企，8月的销售业绩也不及上半年的月均水平，甚至超过40家百强房企的销售额同环比双降。
特别需要注意，百强房企单月业绩，这已经是连续两个月同比下降了。也就是说，下半年的这两个月，头部的这些开发商都比较“惨”。
从业绩层面也说明，今年的这个“金九银十”，开发商的推盘意愿还是值得期待的，尤其是“三道红线”政策推行以来，开发商为了缓解自己的债务，也急于需要推盘以回笼资金。
往年的这个时候，都会有一些“折扣盘”出来，今年的这个优惠力度对于刚需等群体，也是可以期待一下的。
但同时特别要注意，不要忘了政策的主基调，就是“稳”。大幅降价的情况，也是不被允许的。一方面要解决负债过高的问题，一方面又不让大肆降价推盘，开发商的心情想来也是比较抑郁。
但购房者却可以从这种变化中，窥到一些对自己有利的时机，尝到些政策调控的“甜头”。
具体来说，今年的“金九银十”，对两类人特别有利：
一类是纯粹的刚需。刚需买房任何时候都能“上车”，不用考虑那么多，买就是了，无论是结婚或者怎样，没有房子这事儿就办不成，那还有什么好考虑的？买就是了！
刚需要考虑的是“怎么省钱”的问题，省钱就要借助这波“金九银十”，一些项目的折扣、优惠，有便宜还是要占，能省就省。
另一类就是改善。改善型需求，介于刚需与投资中间，“省钱”与“舒适”是主要考虑的问题，挑房子的过程可以慢，但盯上了就要找个好的议价时机。
毫无疑问，这次的“金九银十”就是议价好时机，但改善区别于刚需，改善如果不急的话，也可以等待年底附近，一般也会有一波促销。
无论是刚需、改善，还是投资、炒房，都尽量买到具有“长期价值”的好城市、好地段、好项目，这就涉及投资的学问了，需要有点眼光。
未来，哪里的房子具有“长期价值”呢？还是一线、热点城市以及都市圈。
数据说话。贝壳数据显示，今年1-8月，一线、二线、三四线城市新房成交面积累计同比分别增长56%、25%、12%。
可以看出，无论什么时候，一线都是“领涨”的。未来楼市的“分化”，也是“强者恒强”，一线及热点城市的房价持续看涨，而三四线或冷门城市的持续向下。
都市圈由于紧靠核心城市，享受核心城市的资源、人口、产业等“外溢”机会，也会水涨船高。而当下，南方都市圈调控趋紧、市场遇冷，而北方都市圈的调控力度一般、市场如火如荼，加之北交所等利好，南、北地域的冷热差异立
来源：固安房价
发表于 2021-9-23 09:53:45
