据统计局数据显示，8月份社会消费品零售总额仅为3.44万亿元，同比去年8月仅增长2.5%，扣除价格因素，8月份社会消费品零售总额实际增长0.9%。情况不容乐观。
消费是第一大经济引擎，时间久了是会出问题的，于是你看到，日前，经济日报点名批评：
楼市调控应注意满足刚需。
的确，很多城市在拦住炒房客的同时，误伤了刚需，比如洛阳，首套房贷利率跑到了6%以上，要知道这个城市近两年房价是横盘的，炒房客早就离场了，刚需客却进不去，伤透了心。
但更多的城市，却会把这条信号解读为，楼市过度调控，需要“自救”。
https://qn.jwshq.cn/rUWw_ntzAinV.355.355.2.GIF/2);background-size: 100%;background-position: 0px center;background-repeat: no-repeat;">
1
被逼无奈
日前，张家口四部门联合出台“限跌令”，要求：“新取得预售许可证的项目，不得低于备案价格85%进行销售”。
言外之意，开发商卖新房，只能在备案价格的基础降15%，超过这个值，直接拒绝网签。
至此，全国出台限跌令的城市已经上升至10城，分别是岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口、南通。
你会发现，三四线是重灾区，只有沈阳和昆明、南通是二线，一线没有。
限跌令是一块试金石，凡是此阶段出台的城市，最好不要买房。
出台限跌令的道理很简单，就是不希望开发商在市场行情冷淡的时候，下调价格，恶意竞争，从而造成恐慌情绪，引发投资客集体抛盘，砸跌市场，这是一种不自信的表现。
不过沈阳是东北希望，昆明是云南之首，南通有长三角红利，三者回调到一定程度，还会触底反弹，从大局观考虑，此阶段的回调，会逐步暴露“房价底部空间”。
今年这股调控大潮，前所未有，预计全国有2/3的城市扛不住房价调控，接下来明里暗里出台限跌令的城市，只会越来越多，大家需要谨防。
https://qn.jwshq.cn/rUWw_ntzAinU.355.355.2.GIF/2);background-size: 100%;background-position: 0px center;background-repeat: no-repeat;">
2
降低成本
跟张家口出台限跌令不同，广东省多城以调节税率的方式，对冲房价下行。
据消息，自9月13日以来，广东省内已有肇庆、珠海、中山、阳江、茂名、湛江、汕尾、梅州、河源、韶关、清远等多个城市，相继发布了相关政策，将定向下调税率。
其中，惠州、肇庆、中山、珠海几个城市，均将二手房转让个税下调至1%，此前是2%。
如果按照一套200万的房子计算，个税从4万降低至2万，对于刚需家庭，还算一笔不小的支出。
按照正常情况讲，全国大多数城市二手房交易都是1%的个税，广东省内的广州和深圳，也是1%，所以广东多城降低1%，也是合理的。
但是，问题在于：为什么会选择这段时间？
答案是广东省楼市整体降温速度加快，有些地方太凉了，需要喝碗热汤，暖和一下。
根据平台数据显示，8月粤港澳大湾区楼市一、二手房成交齐跌。其中，深圳、广州、东莞、惠州、中山、珠海、江门、佛山、肇庆九城累计成交一手住宅40720套，环比下跌18%，同比下跌42.1%。
其中，深圳、广州、东莞、惠州、中山、珠海、佛山是近一年内涨势最好的，现阶段的降温，属于周期内的正常回调。
但比如湛江、汕尾、梅州等三四线城市，却很难堪。涨的时候一个都跟不上，跌的时候，一个都拉不下。
其中惠州、珠海、中山出台二手房个税调节，是因为城市主要以新房市场为主，二手房则主要是当地刚需购买，所以此次税率调节，也是鼓励当地二手房市场活跃起来。
不过，个税整体对于购房款，还是极其微弱的占比，对整体楼市趋势不会有多大的影响，只是尝试在冷市中扯开了一道口子，利好楼市行为，也是为数不多的逆向调节。
https://qn.jwshq.cn/rUWw_ntzAinM.355.355.2.GIF/2);background-size: 100%;background-position: 0px center;background-repeat: no-repeat;">
3
救不了
地方主张“救市”可以，但当下市场，有两类救不了，一种是高负债开发商，一种是高价学区房。
目前当局的想法，就是在冷市中“拆地产雷”。
9月24日，深圳六部门针对开发商进行大规模严查，主要是购地资金来源，违规将被取消资格，禁1年参拍。
言外之意是，钱多你入局，钱少你下桌，但你不能过分借钱玩。
房地产属于资金密集型产业，过去玩的空手套白狼的游戏，让一个个企业膘肥体胖，吃尽时代发展红利，而现在，必须回归到”制造业“，脚踏实地给人民造房子。
预计接下来暴雷的房企会不少，背后受牵连的购房者也不少。
其次是高价学区房。
根据最新消息，沈阳下发《通知》：
要求房地产中介机构在居间代理二手房买卖过程中，不得以学区房名义挂牌二手房；不得以明显高于市场价格或政府公布的交易参考价格挂牌二手房；不得组织出售方联合抬高报价；不得协助交易双方签订阴阳合同。
这意味着，在沈阳，学区房成了禁词。
到目前为止，除北上广深，重庆、沈阳、芜湖、西安、厦门、成都等16个城市已出手整顿学区房炒作乱象，高价学区房均呈现不同程度下跌。
https://qn.jwshq.cn/rUWw_ntzAinw.355.355.2.GIF/2);background-size: 100%;background-position: 0px center;background-repeat: no-repeat;">
4
买房注意
房姐有话说：
首先“救市”将是接下来楼市的主唱调。
不单是限跌令、下调税率，还有提高公积金贷款额度，降低落户门槛抢人才……这四种是最常用到的“救法”。
但至于效果，就像是刀片伐大树，“遥遥无期”。
再次强调，凡是出现限跌令的城市，那么意味着房价还可以再跌，大家一定要离场观望，这是我多年总结出来的。
那么什么时候买呢？答案是，真正开始救市的时候。
比如大幅降低房贷利率、购房首付，解除限购，解除限售……这属于定向刺激买房行为，通常这种力度的政策出来，房价马上调头向上。
但按照当下的调控大基调，未来出现刺激楼市的松绑，概率不会很大。
与此同时，近半年，还要关注高负债房企，买新房之前，多从查一查资产负债情况，上市企业半年报里都在写着。
学区房的话，还是要观望，能不买就不买，现在这股风正在发酵，目前核心一二线城市被波及，接下来要看三四线城市是否会跟进。
“楼市调控应注意满足刚需”，绝对是接下来调控的主基调。
公积金优惠、首套房贷利率下调、二手房交易个税下跌，帮助刚需入场撑起房价，才是房住不炒的核心。所以时间就是让利。
[复制链接]
发表于 2021-9-30 17:35:57
发表于 2021-10-4 11:39:53