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短短的十多年时间从“一铺养三代”变成“一铺坑三代”中间到底发生了什么事情？ 商铺在近两年，两极分化特别厉害，有的赚得盆满钵满，有的却亏得渣都不剩。 见过20年前买的商铺，总价20万，现在每年收租20万； 见过10年前买的商铺，总价100，每年收租也有10万； 最近这几年时间看到更多的是商铺花了大价钱买来却一直租不掉。
而且商铺的特性才知道能不能购买
1、商铺做的是长期回报，而不是短期 商铺和公寓都是40年产权的，整体的性质各方面都是相差无几，只不过是公寓可以住人，商铺不可以住人而已。 最近这几年公寓是特别流行，有不少人说公寓是坑，也有不少人说公寓是一个很好的投资产品，两种不同的人群站在不同的角度去看工具，最终产生出来的问题点就会有巨大的差异化。 站在坑的角度去观看，公寓和商铺的整体升值空间能力都是较小的，除非是在核心地段，位置才会出现大幅度的增值，一个小区购买的公寓、商铺、商品房，经过几年时间的沉淀，商品房价格翻了一倍，而公寓和商铺的价格可能只是出现了轻微上涨而已。 不少的开发商和投资者都倾向于短期的回报，也就是投了一笔钱进去，在短短的几年时间内可以进行大幅度的增值，购买商铺和公寓几乎是不可能实现的，所以有商品房的对比下，觉得商铺和公寓就很坑。
站在盈利的角度去观看，公寓和商铺既然不是靠短期升值回报，那必然是靠长期的租金回报，公寓和商铺的年化收益几乎都在7%-8%左右徘徊，因为租金会随着时间的推移慢慢的出现租金上升的局面，基本上10~12年时间就可以完全的回本。
资产在中介的朋友圈或者是其他渠道了解，有些人购买10多套的公寓实际上是看中了租金的回报，并非是公寓和商铺带来的财富增值。 商品房租金回报就相对而言没有这么高了，基本上城市都是维持2%~3%左右，要几十年时间的沉淀才可能回本，再加上整体的贷款时间要产生的利息又是非常的高昂的，几乎处于不回本的状态。 2、商铺和公寓不考虑出售 公寓和商铺的整体流动性较差，市面上也相对比较少人购买二手商铺和二手公寓，除非核心地段，因为这些产品出售会产生巨高额的税费。 营业税：(评估价-原上手发票价)×5.5%。 土地增值税：(评估价-原上手发票价)×30%~60%(有4个等级，分别是30%、40%、50%、60%) 个人所得税：(评估价-原上手发票价)×20% 商铺和公寓的税费交易是非常的恐怖的，只要有增值，基本上增值的部分有50%以上的金额，都拿去交税费了。 公寓和商铺的价格一直都涨不上去，更大的原因是与税费有着巨大的关系。
3、商铺的价值在不断的下降
2014年我购买的小区当时还是处于较核心的位置，房屋的价格为9000元每平米，当时转角铺位销售价格为2.8万元每平米，整体的价格直接比商品房高了三倍有余，即便是旁边的临街铺位，基本上销售的价格也是商品房的两倍以上。 最近这两年想置换一套房子，去到售楼中心才发现商铺的价格跟2014年的销售价格几乎相差并不是很大，反而商品房的价格比2014年涨了整整两倍，平均房价已经去到了，2.6万元每平米。 过去的小区更多的都是建设到城市中心，而现在的小区并没有说是在城市中心建设，只要有的几乎是郊区远郊等等的地方都建设了，而且商铺也多如牛毛。
为什么会导致商铺的价值一直出现大幅度的下降？
互联网的兴起，互联网确实是侵占了部分实体行业的利益，在过去买东西更多的是只能选择在实体店购买，而现在是多了互联网一个选项，而且人们热衷于网购的最主要原因是不用逛街和东西便宜。 租金出现了大幅度的上涨，租金虽然出现了大幅度上涨，但是也进一步的挤压了实体行业的经济效益，所以导致整体的出租率都并不高，现在去看看小区周边的商铺，最多的行业是中介、药店、装修公司、美容院。支撑高昂租金的行业少了，自然出租出去的商铺也同样会减少。 如果确定要购买商铺，必须得要考虑几方面的因素： 必须选择重餐饮店铺，尽管对于现在的冲击确实是挺大的，但是餐饮行业和体验消费依旧是离不开实体门店的，所以能重餐饮的店铺决定了出租率和回报率。 一楼临街商铺，从出租率和回报率看一楼临街商铺在整体的效益上会更高，商铺和商品房有着巨大的不同，可能相差十几米或者是一个楼层最终产生的价格也是天壤地别。 购买大品牌的商场铺面，如果想要购买商场内的铺面，一定要选择大品牌的，因为现在的人都是往着品牌方向去发展，而且大品牌的商场内有着更多的奢侈品或者是知名店铺吸引人群过去，从而带动消费。 不要购买回租的商铺，开发商为了把商铺卖出去，都是以回租的方式来吸引大家来购买商铺。如果真的有如此之高的收益回报，那么为什么开发商自己不做而愿意把这项目给业主们赚钱呢？有人说开发商要短时间资金回报，其实开发商是想要割韭菜。
4、商铺的未来发展空间
实体行业的发展空间还有吗？有人说已经没有了，毕竟对电商行业冲击太大了，也有人说，未来人们将会逐步地回归到实体行业的消费。 互联网消费，必然的是离不开实体行业的支撑，不少的发达国家也是实体行业，把电商干掉了，有人说是因为他们国家的物流成本配送台出现这种情况，实际国内的物流成本也是挺贵的，只不过都是想做资本市场用钱砸出市场，然后再慢慢的把收费提高。 目前国内绝大部分的快递公司都是处于亏本的状态，最主要的原因是打“价格战” 过去的这10年时间，实体行业为什么会出现如此难做？ 互联网的冲击是其中原因之一，更大的原因是人们没有资金去消费了，随着近些年来的房子价格不断的上涨，无论是买房人还是没有买房的人，都是为了房子而发愁，买了房子每个月面对的是房贷压力，没有购买房子面对的是要存钱买房，所以导致了人们不敢消费。 根据西南财经大学研究数据发现，房子占比普通家庭77.7%的财富，这个比例如此之高也就说明了自身的财富分配是极其不合理的，所以人们哪里有钱去消费呢？ 2021年房地产市场发生了翻天覆地的改变，经过多个政策的施压下，房地产市场逐步的回归到平稳健康的状态，人们对于房地产市场的追求也没有过去这么疯狂了。 房地产市场如果回归到理智的状态之后，人们的消费力是不是也会出现逐步的上升而进一步的盘活实体行业内。
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发表于 2021-10-16 14:47:56
