贝壳找房裁员过冬，有门店数月颗粒无收。同样的周期，不同的江湖

心恋家

楼市持续降温，贝壳找房有点扛不住了。10月11日，消息称贝壳找房开启裁员，上海研发团队全员被优化，补偿为“N+3”。贝壳找房官方回应，对上海地区金融等部分业务进行调整，涉及员工优先提供内部转岗机会。人员收缩是可以预判的。今年5月以来，多数热点城市收紧调控政策，二手住宅市场成交量持续下滑。易居数据显示，9月，11个热点城市二手住宅成交量仅为4.3万套，同比跌45.5%，新房销售也大幅下降，而贝壳的收入主要来自房屋交易佣金。于贝壳来说，正走到创业来的至暗时刻。风光上市的14个月来，股价一度跌破发行价，市值相比高峰期缩水七成。寒冬不期而至，贝壳找房迎来周期性拐点。交易转凉贝壳找房上线，满怀雄心。2018年，创始人左晖在链家基础上，表态要不惜一切代价做成平台，“希望这个平台上达到100个品牌，有一个链家还有其他99个。”贝壳前员工陈晨告诉《21CBR》记者，相比其他中介品牌，贝壳的优势在于两个：一是真房源，交易价格明确，贝壳只有在收到业主委托书以及房产证、身份证的文件后，房源才能在外网展示，且报价须依照其测评大数据价格，上下浮动不超过4%。这对意向买家很有吸引力。二是经纪人的ACN合作网络（Agent Cooperate Network），其将服务链条拆分为不同环节，每个环节参与的经纪人，都可获得相应的佣金收入。新模式下，房源共享、联合销售、佣金分成，分散的中介和服务商涌入贝壳，网络持续膨胀。截至2021年6月30日，包括链家在内，贝壳连接门店达5.29万家，连接经纪人达5.49万人，新经纪品牌超265个。庞大的加盟及合作门店，也带动GTV（交易额）大幅增长。2021年上半年，贝壳总GTV达2.29万亿元，营收达449亿元，净利润为31.4亿元，三大指标涨幅均在64%以上。上升势头，在年中戛然而止。伴随二手房指导价等政策密集发布，热点城市交易迅速转凉，单单6月份，贝壳50城二手房成交量环比下降约20%。2021年二季度，贝壳二手房营收为96亿元，同比仅增4%，与这种疲弱对照的是，一季度的收入同比增速高达202.1%。交易量迅速转淡，部分门店已支撑不下去。“最近几个月，门店都没有签到单。”一位深圳贝壳中介小谭告诉《21CBR》记者，当地不断有德佑、糯家等加盟门店关闭，经纪人出走转行。来源：猩猩淘房记《21CBR》记者注意到，推行二手房指导价后，原来交易价不再向外网展示，贝壳下架了限价区域的大量房源，未下架房源也不再显示成交价，只有通过中介在内网才能查询。在陈晨看来，贝壳由交易价线上“引流”的能力下降，对于外网的价值大大削弱，后续只能靠线下服务来争夺客源。新房失速贝壳着力培育的新引擎，也在失去动力。二手房是链家的起家业务，GTV一度占比超过70%。近年，房企“三道红线”压顶，去库存需求急迫，贝壳新房业务迅速起量，业绩贡献加大。2020年一季度，贝壳新房交易服务营收首度超越二手房，此后营收持续领跑，2021年二季度已增至139亿元，总营收中占比约60%，且增速同比增长31.9%，贡献了增长的主力。小谭告诉《21CBR》记者，所在门店的全部重心都在新房上。然而，新房业务的利润带动作用受限。2021年第二季度，贝壳新房GTV为4983亿元，大量由关联代理和其他销售渠道拉动，为此贝壳向外部渠道支付的佣金分成达94亿元，同比大增51.4%，占总营收成本的一半。更要命的是，市场观望情绪下，新房交易也陷低迷。2021年国庆假期15城商品住宅销售情况一览58安居客房产研究院数据显示，55个城市9月新房成交量出现同比下滑，下滑幅度平均达47%，接近腰斩。政策威力还在延续，无论新房或者二手房，成交量的预期均不乐观。以深圳为例，今年9月二手房成交1765套，12年来首次跌破2000套。“限价区域成交量会非常惨，有腰斩的可能，其他区域能分流一点客户，也不会太多，现在是观望情绪浓厚。”陈晨认为。蛋糕变小，贝壳的对手在变多。不想被抽佣的开发商已在自建平台，万科、碧桂园等纷纷成立官方房屋交易平台，一定程度会削弱贝壳的力量。大势不利，贝壳在滑入更冷的寒冬，其已预警第三季度收入，将同比下降约24.6%至29.4%。