房地产税今年不来了？楼市会不会再起一波。分析透切，建议看完

田可乐

文字较多，分析透切，建议看完。
      上周我们金融稳定委员会表态之后，各部门部委也是马上跟进发声，其中比较值得关注的就是财政部也说，房地产税改革试点依照授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
    于是很多人就开始担心，说如果房地产税今年落不了地了，那么是不是房地产还要再涨一波？其实这个可能不太大了。
    首先，前一阵已经上演了一波流动性危机，啥叫流动性危机，就是市场上的钱不够了，所以资金都开始撤出，楼市也同样是如此，这几年疫情影响，生意难做，电商征税，几个最赚钱的行业纷纷被打击，那么其实楼市的承接力度已经大幅度的减弱，很多地区法拍房数量直线上升，弃房断供的已经越来越多。就在老齐的粉丝群里面，越来越多的人接受了卖房变现这一现实，所以现在不是想不想买的问题，而是大家手上都没钱的问题。大家可以盯住M2这个指标，只要M2不超过12%，其实都不用太担心，房子大涨的问题。
    其次，居民杠杆已经达到极限，最近这波房地产上涨，其实就是居民杠杆率上升带来的，2008年不到20%，2009年到2011年快速上升到了30%，2015年的时候，在 30-40%，到了现在已经加到了65-70%，所以这几年居民杠杆率的上升速度太快了，但是在2月份，这个趋势开始逆转，居民长期贷款已经是负增长，啥意思，就是说居民归还的房贷，要比从银行领出来的贷款要多。目前居民房贷总额已经是28万亿，啥概念，按照5%的利息计算，每年光还利息就14000亿，很多家庭，每个月要还款4000-5000元，现在有多少家庭一个月能赚这么多钱？很多生意一停工，就全都入不敷出了。之前为啥河南郑州要抢先救市，就是很多做实体店铺生意倒闭，大量人员失业，网上有个人发了一封求救信，说自己孩子刚出生，自己夫妻全都失业，连做服务员都没人要，每月4800 的房贷，已经还不上了。
    第三，今年老齐确实也认为，不具备开征房地产税的条件，现在对于行业不应该再给与太多的限制和打击了，任何行业都是如此，经济已经很艰难了，大量失业的苗头已经产生，现在务必要全力释放稳增长的信号，房地产也是如此，他是很多产业链的源头，所以房地产一定不能出问题。但注意政策要全力保障的是新房，新房，新房，重要的事情说三遍，新房销售才能带动新房开工，才能带动整个这些产业链的运转。而不是要带动你的二手房销售，所以现在趋势非常明确。就是把有限的贷款和有限的杠杆，都加到新房销售上，二手房还是要严格限制，尽量压缩贷款额度。这几年跟前几年不一样，前几年是卖了二手房，还会买新房，现在很多人卖掉之后就带着钱离场了，所以这样会让整个楼市的流动性更加紧张，所以二手房肯定还会限制。除了那几个特大城市外，其他地方卖房还会很困难，这个不要有太多的幻想。国家拯救的是产业，不是房东。特别是那种不再置换，只为变现的二手房，后面会有专门的政策给与限制。所以不住的房子要尽快卖。错过一个买家，你可能就要等上好久。
    第四，房产税试点的权力已经下放到各个城市，那么后面就会因城施策，或者说就是哪个城市再涨，很可能就会率先开征试点。所以房产税成为了达摩克里斯之剑，总在你的头顶悬着。这个事其实已经毫无悬念，肯定要做，因为现在地方政府也很困难，现在是需要给地方政府找长期饭票的问题，房产税是唯一的选择。所以错过了今年还有明年，反正这个事是肯定跑不了了。大家也要有清醒的认识，未来房产税肯定会兼具调节贫富分化的功能，也就是说会从根本上扭转，房子多就是富人这一根本印象。现在你的房本，都是未来一张一张的纳税凭证。所以房子够住就好。千万别贪大。否则开心只是一时的，很快你就会自酿苦果。
    综合来看，今年房产税延后可以当个利好来解读，有些地方新房销售会明显回暖，小阳春应该也会出现，但我们不认为房价还具备大涨的基础，即便在那些前20的特大城市，未来年度涨幅也不会超过5%，现在根据老齐了解到的情况就是，涨幅越大，未来税率越高，总体要让房子投资，10年不赚钱，啥意思，就是说看似房价上涨，但是你抛除每年的资金成本，以及机会成本，还有各种税费手续费之后，发现自己还是亏的。举个例子，100万买来的房子，如果10年以后，涨到了150万，你以为赚钱了？其实算算光房贷你就多还了20万，再加上各种税费支出，还有房产税。最后发现房价涨了，但自己亏了。所以我们才说，房地产投资的时代已经过去了，现在自住还行，投资千万别碰。相当不划算了。